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          房地產抵押的法律原則之相依

          來源:大律師網 法律知識 時間:2019-05-24 瀏覽:612
          導讀: 房與地的相依性原則: 在房地產開發中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內土地,離開了土地的建筑物(及其附著物)只能是空中樓閣。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權

          房與地的相依性原則:

          在房地產開發中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才獲得利用房屋范圍內土地,離開了土地的建筑物(及其附著物)只能是空中樓閣。因此,房屋產權的取得,必須建立在已經依法取得土地使用權的基礎上。抵押人對自己的房屋產權或土地使用權中的任一種權利的處分,往往會涉及到另一種權利的變動。

          正是由于土地使用權和房屋產權之間存在著這樣的依附與相依關系,我國法律、法規對單獨以房屋或土地使用權抵押的行為,一向采取“房隨地走”和“地隨房走”的雙向原則,并一直規定為:“土地使用權抵押時,其地上建筑物,其他附著物隨之抵押。土地上建筑物、其他附著物抵押時,其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。”但在房地產開發領域的實際抵押設定中,將房屋產權和土地使用權分別進行抵押的行為比比皆是,不論是開發商、債權人、還是房地產行政管理機關、國土資源管理機關均對此行為“認同”,他們并不認為這樣的行為是對“房隨地走”和“地隨房走”原則相悖,而是理所當然而為之。違背了土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系原則,違反了法律、法規的規定的抵押行為顯然是無效行為。

          在實際中,對房屋產權與土地使用權分離設定抵押的行為一般表現為兩種形式:一是,將房地產因不同的債務需要分別設置兩個獨立的抵押,此時的抵押設定可能是同時設定,也可能是分期設定。所設定的抵押權人可能是同一的,也可能是兩個抵押權人。二是,根據一項債務需要,同時將房屋產權與土地使用權分別抵押給兩個以上的債權人。這種違背土地使用權和房屋產權之間存在的相依關系的抵押行為之所以在現實經濟活動中大量生產,其原因雖與抵押人、抵押權人的內心動機分不開,而我國土地使用權和房屋產權抵押登記機關設置分離是其根本原因所在。

          應當注意的是:根據“房隨地走”和“地隨房走”這一相依關系原則,在抵押當事人對房屋產權或土地使用權抵押中的一種權利的處分時,即撤銷抵押以及撤銷抵押登記時,另一種權利的抵押也將隨之撤銷。



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